13월의 월급을 기대하며 연말정산 시즌이 다가왔습니다. 특히 주택자금공제는 무주택자와 1주택자 모두에게 큰 절세 혜택을 제공하는 핵심 항목입니다. 주택담보대출 이자, 전세자금대출 원리금, 월세, 주택청약저축까지 꼼꼼히 챙기면 수백만 원을 돌려받을 수 있습니다. 2026년 1월 현재 적용되는 최신 기준으로 각 공제 항목별 조건과 한도를 정리했습니다.
주택담보대출 이자 소득공제: 최대 2,000만 원까지
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 내 집 마련을 위해 대출받은 근로자의 부담을 줄여주는 제도입니다. 2024년 세법 개정으로 공제 한도가 기존 1,800만 원에서 2,000만 원으로 상향되었으며, 대상 주택 기준시가도 5억 원에서 6억 원으로 확대되었습니다.
공제 대상 조건
- 무주택 또는 1주택 세대의 세대주(세대원도 일부 조건 충족 시 가능)
- 취득 당시 주택 기준시가 6억 원 이하
- 대출 상환기간 10년 이상
- 본인 명의 주택 및 대출
상환조건별 공제 한도
- 10년 이상 상환: 연 600만 원
- 15년 이상 + 고정금리 또는 비거치식: 연 1,800만 원
- 15년 이상 + 고정금리 + 비거치식: 연 2,000만 원
고정금리는 대출금의 70% 이상을 고정금리로 상환하는 경우, 비거치식은 원금 상환 없이 이자만 내는 거치 기간이 없는 조건을 의미합니다. 대환대출(갈아타기)의 경우에도 기존 잔액을 상환하는 조건이라면 소득공제 혜택이 유지됩니다.
필요 서류
- 장기주택저당차입금 이자상환증명서 (금융기관 발급 또는 홈택스 간소화)
- 주민등록표등본
- 등기부등본 (주택 가액 확인용)
월세 세액공제: 최대 170만 원 환급
무주택 세대주 또는 세대원이 월세를 지출하는 경우 월세 세액공제를 통해 직접적인 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 2024년 세법 개정으로 소득 기준이 총급여 7,000만 원에서 8,000만 원으로 완화되어 더 많은 근로자가 혜택을 받게 되었습니다.
공제 조건
- 총급여액 8,000만 원 이하 (종합소득금액 7,000만 원 이하)
- 무주택 세대의 세대주 또는 세대원
- 국민주택규모(85㎡) 이하 또는 기준시가 4억 원 이하 주택
- 주거용 오피스텔, 고시원 포함
- 임대차계약서 주소와 주민등록등본 주소 일치 (전입신고 필수)
공제율 및 최대 환급액
- 총급여 5,500만 원 이하: 월세액의 17%, 연간 최대 170만 원
- 총급여 5,500만 원 초과 ~ 8,000만 원 이하: 월세액의 15%, 연간 최대 150만 원
월세 세액공제 한도는 연간 지출 월세 1,000만 원까지입니다. 예를 들어 월 80만 원 월세를 내고 총급여가 5,000만 원인 경우, 연간 월세 960만 원의 17%인 약 163만 원을 세액공제받을 수 있습니다.
필요 서류
- 임대차계약서 사본
- 월세 이체 증빙 (계좌이체 내역)
- 주민등록표등본
전세자금대출 원리금 소득공제: 연 400만 원 한도
주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제는 전세보증금 마련을 위해 대출을 이용한 근로자의 주거비 부담을 줄여주는 제도입니다. 상환한 원금과 이자를 합한 금액의 40%를 소득공제받을 수 있으며, 연간 한도는 400만 원입니다.
공제 조건
- 무주택 세대의 세대주
- 국민주택규모(85㎡, 수도권 외 읍면 지역 100㎡) 이하 주택
- 입주일 또는 전입일 전후 3개월 이내 대출 실행
- 금융기관에서 임대인 계좌로 직접 송금
공제 금액 계산
연간 상환한 원리금(원금+이자)의 40%가 공제 대상이며, 주택마련저축 공제와 합산하여 연 400만 원이 한도입니다. 예를 들어 연간 원리금 상환액이 1,000만 원이라면 400만 원(1,000만 원 x 40%)을 소득공제받을 수 있습니다.
2026년 변경 사항
2026년 연말정산부터는 전세대출을 다른 금융기관으로 갈아탄 대환대출의 경우에도 소득공제가 가능해졌습니다. 기존에는 금융기관 간 직접 대환만 인정되었으나, 차입자가 직접 상환 후 신규 대출을 받은 경우에도 혜택이 적용됩니다.
주의사항
- 사내 복지 차원의 전세대출은 소득공제 대상 아님
- 1주택 보유자가 다른 집에 전세로 거주할 경우 전세대출 공제 불가
- 개인에게 빌린 경우 계좌이체 영수증 등 별도 증빙 필요
주택청약저축 소득공제: 연 120만 원 한도
주택청약종합저축에 납입한 금액의 40%를 소득공제받을 수 있습니다. 연간 납입 한도 300만 원 기준 최대 120만 원까지 소득공제가 가능합니다.
공제 조건
- 총급여액 7,000만 원 이하 근로자
- 무주택 세대의 세대주 또는 세대주의 배우자 (2025년부터 확대)
- 무주택확인서를 다음 해 2월 말까지 은행에 제출
2025년 개정 사항
기존에는 무주택 세대주만 공제 대상이었으나, 2025년 귀속분부터 세대주의 배우자도 주택청약저축 소득공제를 받을 수 있게 되었습니다. 맞벌이 부부의 경우 각자 청약저축에 가입하여 공제받으면 절세 효과가 커집니다.
청년우대형 주택청약종합저축 비과세
청년우대형 주택청약종합저축(청년 주택드림 청약통장 포함)에 2025년 12월 31일까지 가입한 경우, 이자소득 500만 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 비과세 적용 납입 한도는 연 600만 원입니다.
부동산 관련 공제 항목 한눈에 비교
소득공제 vs 세액공제 차이
소득공제는 과세 대상 소득에서 일정 금액을 빼주는 방식이고, 세액공제는 계산된 세금에서 직접 차감하는 방식입니다. 세액공제가 체감 혜택이 더 크며, 월세 세액공제가 대표적인 예입니다.
항목별 공제 요약
- 주택담보대출 이자: 소득공제, 최대 2,000만 원, 무주택·1주택 세대주
- 월세: 세액공제, 최대 170만 원(17%), 총급여 8,000만 원 이하 무주택자
- 전세자금대출 원리금: 소득공제, 원리금 40%(400만 원 한도), 무주택 세대주
- 주택청약저축: 소득공제, 납입액 40%(120만 원 한도), 총급여 7,000만 원 이하
자주 묻는 질문
주택담보대출과 전세자금대출 공제를 동시에 받을 수 있나요?
1주택 보유자는 보유 주택의 주택담보대출 이자상환액 소득공제는 받을 수 있지만, 현재 거주 중인 전세 주택의 전세대출 원리금 공제나 월세 세액공제는 받을 수 없습니다. 무주택자라면 전세자금대출 공제와 주택청약저축 공제를 합산하여 연 400만 원 한도 내에서 받을 수 있습니다.
세대원도 주택자금공제를 받을 수 있나요?
세대주가 주택임차차입금 원리금 상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액, 주택청약종합저축 공제를 받지 않는 경우에는 근로소득이 있는 세대원도 공제받을 수 있습니다. 월세 세액공제는 무주택 세대의 세대원도 본인 명의 임대차계약이라면 공제 가능합니다.
대출을 갈아탔는데 소득공제 계속 받을 수 있나요?
주택담보대출과 전세자금대출 모두 대환대출(갈아타기) 시에도 소득공제가 가능합니다. 기존 대출 잔액을 상환하는 조건으로 새 금융기관에서 대출받은 경우 혜택이 유지됩니다. 상환기간 요건은 최초 대출 실행일을 기준으로 계산합니다.
전입신고를 하지 않아도 월세 세액공제를 받을 수 있나요?
전입신고는 필수입니다. 임대차계약서상의 주소지와 주민등록등본상의 주소지가 반드시 일치해야 월세 세액공제를 받을 수 있습니다. 전입신고 없이는 공제가 불가능하므로 반드시 이사 후 14일 이내에 전입신고를 완료해야 합니다.
주택청약저축 소득공제 신청은 어떻게 하나요?
최초 신청 시 은행에 무주택확인서(소득공제 신청용)를 제출해야 합니다. 제출 기한은 공제받으려는 과세연도 다음 해 2월 말까지입니다. 이후 연도부터는 홈택스 연말정산 간소화 서비스에서 납입 내역을 조회하여 회사에 제출하면 됩니다.
오피스텔이나 고시원 월세도 세액공제 대상인가요?
주거용 오피스텔과 고시원도 월세 세액공제 대상에 포함됩니다. 기준시가 4억 원 이하이거나 전용면적 85㎡ 이하인 주거용 오피스텔, 고시원에 거주하며 월세를 납부하는 경우 동일한 조건으로 세액공제를 받을 수 있습니다.
증여받은 주택에 대한 주택담보대출도 공제 가능한가요?
무상으로 이전받은 주택에 새로 주택담보대출을 받은 경우 해당 이자는 소득공제 대상이 아닙니다. 다만 증여받은 주택의 기존 채무를 인수한 경우, 증여등기일로부터 3개월 이내에 해당 주택을 담보로 대출받아 이자를 상환하면 소득공제를 받을 수 있습니다.
마무리
2026년 연말정산에서 부동산 관련 공제는 주택담보대출 이자(최대 2,000만 원), 월세 세액공제(최대 170만 원), 전세자금대출 원리금(400만 원 한도), 주택청약저축(120만 원 한도)으로 구성됩니다. 각 항목별로 무주택 여부, 소득 기준, 주택 규모 등 세부 조건이 다르므로 본인 상황에 맞는 공제를 빠짐없이 챙기는 것이 중요합니다.
지금 바로 홈택스 연말정산 간소화 서비스에서 주택자금 관련 자료가 정상 조회되는지 확인하고, 누락된 서류가 있다면 금융기관에서 별도로 발급받아 회사에 제출하시기 바랍니다. 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 개인별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있으므로 정확한 세무 상담은 국세청 또는 세무사에게 문의하시기 바랍니다.