2025년 서울에서 20년 초과 보유 집합건물 매도인이 1만 1,369명으로 역대 최다를 기록했습니다. 서울 아파트값 상승률이 8.71%로 2006년 이후 19년 만에 최고치를 보이면서, 장기간 품어온 아파트를 처분할 적기라고 판단한 집주인이 급증한 것입니다. 특히 2026년 5월 9일까지 적용되는 양도세 중과 유예 제도와 최대 80%에 달하는 장기보유특별공제를 활용하면 수천만 원의 세금을 절약할 수 있습니다.
장기보유특별공제율 완벽 정리
장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 보유 기간이 길수록 공제율이 높아지며, 1세대 1주택자는 거주 기간까지 합산하여 최대 80%의 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
일반 부동산 공제율 (다주택자, 토지, 건물)
일반 부동산은 3년 보유 시 6%에서 시작하여, 1년마다 2%씩 증가합니다. 15년 이상 보유하면 최대 30%까지 공제받을 수 있으며, 그 이상은 추가되지 않습니다. 20년을 보유했더라도 일반 부동산이라면 30%가 상한선입니다.
1세대 1주택 고가주택 공제율 (양도가액 12억 원 초과)
1세대 1주택으로서 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 보유 기간과 거주 기간을 별도로 계산합니다. 보유 기간 1년당 4%(최대 40%), 거주 기간 1년당 4%(최대 40%)를 합산하여 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 예를 들어 20년 보유하고 10년 거주했다면 보유 40% + 거주 40% = 80% 공제를 받습니다.
공제율 적용 조건
4%씩 적용되는 높은 공제율은 거주 기간 2년 이상, 보유 기간 3년 이상인 경우에만 적용됩니다. 거주 요건을 충족하지 못하면 일반 부동산과 동일하게 2%의 공제율만 적용되므로 주의가 필요합니다.
1세대 1주택 양도세 비과세 조건
1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도할 때, 양도가액이 12억 원 이하라면 양도소득세가 비과세됩니다. 2021년 12월 8일부터 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정되었습니다.
비과세 요건
양도일 현재 거주자인 1세대가 1주택만을 보유한 상태에서 2년 이상 보유해야 합니다. 조정대상지역에서 취득한 주택의 경우 2년 실거주 요건도 충족해야 합니다. 주민등록상 실제 거주 사실을 입증할 수 있어야 하므로 전입신고 기록이 중요합니다.
12억 원 초과 고가주택의 과세
양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 초과분에 대해서만 과세됩니다. 예를 들어 양도가액 15억 원인 주택의 경우, 12억 원까지는 비과세이고 초과분 3억 원에 해당하는 양도차익에 대해서만 세금이 부과됩니다. 이때도 장기보유특별공제 최대 80%가 적용되므로 실제 세금 부담은 크게 줄어듭니다.
2026년 양도소득세 기본세율
양도소득세는 누진세 방식으로 양도차익이 클수록 높은 세율이 적용됩니다. 2026년 현재 기본세율은 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 8단계로 구분됩니다.
과세표준별 세율 구간
과세표준 1,400만 원 이하는 6%, 1,400만 원 초과~5,000만 원 이하는 15%(누진공제 126만 원), 5,000만 원 초과~8,800만 원 이하는 24%(누진공제 576만 원)가 적용됩니다. 8,800만 원 초과~1억 5천만 원 이하는 35%(누진공제 1,544만 원), 1억 5천만 원 초과~3억 원 이하는 38%(누진공제 1,994만 원)입니다. 3억 원 초과~5억 원 이하는 40%(누진공제 2,594만 원), 5억 원 초과~10억 원 이하는 42%(누진공제 3,594만 원), 10억 원 초과는 최고세율 45%(누진공제 6,594만 원)가 적용됩니다.
단기 보유 시 높은 세율
보유 기간이 1년 미만인 경우 70%, 1년 이상 2년 미만인 경우 60%의 높은 세율이 적용됩니다. 장기 보유할수록 세금 부담이 현저히 줄어드는 구조입니다.
다주택자 중과 유예 2026년 5월 9일까지
2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 조정대상지역 내 주택은 다주택자라도 양도세 중과가 유예됩니다. 중과세율 대신 기본세율만 적용되며, 장기보유특별공제도 최대 30%까지 받을 수 있습니다.
중과 유예 미적용 시 세금 부담
중과 유예가 종료되면 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%p 가산, 3주택자는 30%p 가산세율이 적용됩니다. 게다가 장기보유특별공제도 받을 수 없어 세금 부담이 대폭 증가합니다. 보유 기간이 긴 주택부터 양도하는 것이 유리한 이유입니다.
장기임대주택 특례
법 기준에 충족하는 장기임대주택은 주택 수나 조정대상지역 여부와 관계없이 8년 임대 시 50%, 10년 임대 시 70%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
집값 상승기 매도 타이밍 전략
부동산 투자에서 매수보다 매도 타이밍이 더 중요합니다. 아무리 좋은 물건을 보유해도 적절한 시점에 팔지 못하면 수익을 실현할 수 없기 때문입니다.
매도자 우위 시장 파악
매수자가 매도자보다 많은 시장에서 팔아야 좋은 가격을 받을 수 있습니다. 2025년 서울 아파트값이 19년 만에 최고 상승률을 기록한 것처럼 수요가 몰리는 시기가 매도 적기입니다. 송파구, 성동구, 마포구, 서초구 등은 15~20% 안팎의 높은 상승률을 보였습니다.
하락 전환 징후 감지
꾸준히 완판되던 지역에서 미분양이 발생하면 시장 전환기가 도래했다는 신호입니다. 미분양이 3개월 이상 줄어들지 않는다면 시장의 끝물이 왔다고 볼 수 있습니다. 부동산에 관심 없던 사람들까지 매수를 고민할 때, 정부의 억제 대책이나 대출 규제가 발표될 때가 매도를 고려해야 할 시점입니다.
거래 빈도가 높은 물건이 유리
대형 평형이나 나홀로 아파트, 빌라, 다세대주택 등 거래가 뜸한 물건은 매도 시 교섭력을 발휘하기 어렵습니다. 거래가 활발한 중소형 평형 아파트가 원하는 가격에 매도하기 수월합니다.
양도세 계산 예시
20년 보유, 10년 거주한 1세대 1주택자가 양도가액 18억 원, 취득가액 6억 원인 아파트를 매도하는 경우를 계산해 보겠습니다.
계산 과정
양도차익은 18억 원 – 6억 원 = 12억 원입니다. 12억 원 비과세 한도를 적용하면 과세 대상 양도차익은 12억 원 x (18억 원 – 12억 원) / 18억 원 = 4억 원입니다. 여기에 장기보유특별공제 80%(보유 40% + 거주 40%)를 적용하면 4억 원 x 80% = 3억 2천만 원이 공제되어, 과세표준은 8천만 원입니다. 8천만 원에 대한 세율 24%를 적용하고 누진공제 576만 원을 빼면 양도소득세는 약 1,344만 원 수준입니다.
공제 미적용 시 비교
만약 장기보유특별공제 없이 4억 원 전체에 과세된다면 세율 40%가 적용되어 약 1억 3,406만 원의 세금이 발생합니다. 장기보유특별공제로 약 1억 2천만 원 이상의 절세 효과를 얻는 것입니다.
자주 묻는 질문
20년 보유한 아파트의 장기보유특별공제율은 얼마인가요?
1세대 1주택자이고 10년 이상 거주했다면 보유 40% + 거주 40% = 최대 80%의 공제를 받습니다. 다주택자나 거주 요건 미충족 시에는 최대 30%까지만 적용됩니다.
양도가액 12억 원 이하면 양도세를 안 내도 되나요?
1세대 1주택자로서 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 실거주 포함) 요건을 충족하면 12억 원 이하 주택은 양도소득세가 비과세됩니다. 12억 원 초과분에 대해서만 과세됩니다.
다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
2026년 5월 9일까지 양도하는 경우에 한해 다주택자도 기본세율 적용과 함께 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 이 기간이 지나면 중과세율 적용과 함께 공제가 배제됩니다.
거주 요건을 충족하지 못하면 어떻게 되나요?
거주 기간 2년 미만이면 거주 기간에 따른 4% 공제가 아닌 일반 2% 공제율만 적용됩니다. 20년 보유해도 거주 요건 미충족 시 장기보유특별공제는 최대 30%에 그칩니다.
명의를 변경하면 보유 기간이 초기화되나요?
중간에 명의 이전을 했다면 보유 기간이 초기화될 수 있습니다. 상속이나 증여 등 특수한 경우를 제외하고 일반적인 매매를 통한 명의 변경은 새로운 취득으로 간주됩니다.
일시적 2주택자도 비과세를 받을 수 있나요?
기존 주택 취득 후 1년이 지나 새 주택을 취득하고, 새 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도하면 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.
양도세 신고는 언제까지 해야 하나요?
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 신고 기한을 넘기면 가산세가 부과되므로 주의가 필요합니다.
마무리
20년 이상 보유한 아파트를 매도할 때 장기보유특별공제를 최대한 활용하면 양도세 부담을 대폭 줄일 수 있습니다. 1세대 1주택자라면 최대 80% 공제와 12억 원 비과세 혜택이 적용되며, 다주택자도 2026년 5월 9일까지는 중과 유예 혜택을 받을 수 있습니다.
개인별 상황에 따라 세금 부담이 수천만 원씩 차이 날 수 있으므로, 매도 전 반드시 세무 전문가와 상담하여 최적의 절세 전략을 수립하시기 바랍니다. 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 전문가 상담을 대체할 수 없습니다.