임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 임대차보증금반환청구는 임차인이 계약 종료 후 돌려받지 못한 보증금을 법적 절차를 통해 회수하는 과정을 말합니다. 2026년 1월 기준 주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 내용증명 발송부터 강제집행까지 단계별로 권리를 행사할 수 있습니다. 이 글에서는 보증금을 돌려받기 위한 구체적인 절차와 비용, 소요 기간을 상세히 안내합니다.
계약 종료 전 반드시 확인해야 할 사항
보증금 반환 문제는 계약 종료 전부터 대비해야 합니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인과 임차인이 임대차기간 만료 2개월 전까지 갱신 거절 또는 계약조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어집니다.
묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든 계약을 해지할 수 있지만, 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 발생합니다. 따라서 보증금을 제때 돌려받으려면 계약 만료 2개월 전까지 서면으로 갱신 거절 의사를 명확히 전달해야 합니다.
보증금 수령 전 주의사항
이사 당일, 짐을 다 싣더라도 보증금이 계좌에 입금되기 전까지는 현관문 비밀번호를 알려주면 안 됩니다. “일단 짐부터 빼면 저녁에 보내줄게”라는 말에 동의하는 순간, 점유를 잃어 대항력이 사라질 수 있습니다. 입금이 확인된 후에 비밀번호와 키를 반납하는 것이 안전합니다.
보증금 미반환 시 단계별 법적 대응 절차
1단계: 내용증명 발송
내용증명은 채권·채무 관계를 우체국을 통해 공적으로 인증받는 방법입니다. 임대차계약 사실, 계약 종료일, 반환받아야 할 보증금 액수를 명시하여 발송합니다. 내용증명 자체에 법적 강제력은 없지만, 임대인에게 심리적 압박을 주어 소송 전에 보증금을 받는 경우도 있습니다. 또한 향후 소송에서 증거자료로 활용됩니다.
2단계: 지급명령 신청
내용증명에도 반응이 없다면 법원에 지급명령을 신청합니다. 지급명령은 채무자를 심문하지 않고 서면으로 지급을 명하는 약식 재판입니다.
지급명령의 장점:
- 인지대가 소송의 1/10 수준으로 저렴
- 법원 출석 없이 서류심사만으로 결정
- 신청 후 1-2개월 내 결정문 수령 가능
지급명령 결정문이 채무자에게 송달된 후 2주 이내에 이의신청이 없으면 확정됩니다. 확정된 지급명령은 판결문과 동일한 효력이 있어 강제집행이 가능합니다. 다만, 채무자가 이의신청을 하면 정식 소송으로 전환되어 3-4개월 더 소요될 수 있습니다.
3단계: 민사조정 또는 소송
지급명령에 이의가 제기되거나 처음부터 소송을 선택할 수 있습니다. 보증금이 3,000만원 이하라면 소액사건심판을 통해 신속하게 재판받을 수 있습니다. 민사조정은 판결에 의하지 않고 조정위원회가 분쟁을 해결하는 제도로, 임대인 주소지 관할 법원에 신청합니다.
4단계: 강제집행
확정판결, 지급명령, 조정조서 등 집행권원을 확보하면 임대인의 재산에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 은행 계좌, 부동산, 차량 등을 압류하고 추심명령 또는 전부명령을 통해 보증금을 회수합니다.
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임차권등기명령: 이사 가면서도 권리 지키는 방법
임대인이 보증금을 미루는 동안 다른 집으로 이사해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 원칙적으로 주택 점유와 주민등록 중 하나라도 잃으면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 이때 활용하는 것이 임차권등기명령 제도입니다.
임차권등기명령에 따라 등기가 완료되면, 임차인이 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 해도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
신청 방법
대한민국 법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인으로 신청하거나, 임차주택 소재지 관할 지방법원에 직접 방문하여 신청합니다. 절차는 법원 신청 → 법원 결정 → 등기소 등기 순으로 진행됩니다.
비용 (2026년 기준)
- 송달료: 5,200원 x 6회 = 31,200원 (임대인 1명, 임차인 1명 기준)
- 등록면허세(지방교육세 포함): 7,200원
- 인지대: 5,000원
- 총 비용: 약 43,400원
법무사에 대행을 맡기면 약 40만원의 비용이 발생하지만, 전자소송으로 직접 신청하면 5만원 미만으로 가능합니다. 참고로 전세사기 피해자로 인정받은 경우 2026년 12월 31일까지 등록면허세가 면제됩니다.
신청 관련 비용은 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).
보증금 반환 소송 비용과 기간
소송 비용
보증금 반환소송 비용은 청구금액(소가)에 따라 달라집니다. 법원에 납부하는 비용은 인지대와 송달료로 구성됩니다.
- 인지대: 소가에 비례하여 부과 (전자소송 이용 시 10% 감액)
- 송달료: 원고·피고 인원과 송달 횟수에 따라 계산
- 변호사 비용: 보증금 1억원 기준 약 400만원 내외 (부가세 별도)
예를 들어 보증금 1억원 소송의 경우, 법원 비용만 약 100만원 정도 소요됩니다.
소요 기간
전세보증금 반환소송은 법원에 따라 차이가 있으나, 평균 4-8개월이 소요됩니다. 복잡한 사안이나 항소가 진행되면 최대 2년까지 걸릴 수 있습니다.
승소 시 비용 회수
보증금 반환소송은 계약서, 입금 내역 등 증거가 명확한 경우가 많아 승소율이 높습니다. 전부 승소하면 소송비용을 상대방에게 청구할 수 있으며, 소송비용확정청구 절차를 통해 변호사 비용 일부도 보전받을 수 있습니다.
지연이자 청구
계약 만료일 다음 날부터 연 5%-12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 소송에서 이 부분도 함께 청구하면 추가 보상을 받을 수 있습니다.
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전세사기 피해 시 구제 방법
국토교통부 자료에 따르면, 전세사기피해자지원위원회는 2023년 중순부터 2025년 12월까지 5만 7,094건을 심의하여 3만 5,909건을 전세사기 피해자로 결정했습니다.
전세사기 피해자 인정 요건 (4가지)
- 주택 인도, 주민등록(전입신고), 확정일자를 갖춘 경우
- 임대차보증금이 5억원 이하인 경우 (시도별 2억원 범위 내 조정 가능)
- 2인 이상의 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생하거나 예상되는 경우
- 임대인에게 보증금 미반환 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우
신청 방법
전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 온라인으로 신청하거나, 피해주택 소재지 자치구에서 오프라인 신청이 가능합니다.
피해자 지원 내용
- 주거 지원: 한국토지주택공사(LH)에 피해 주택 매입 신청하여 보증금 일부 회수
- 법률 지원: 대한법률구조공단에서 무료 소송수행 지원
- 금융 지원: 주택도시보증공사(HUG)의 신용도판단정보 등록 유예
자주 묻는 질문
지급명령과 소송 중 어떤 것이 유리한가요?
임대인이 이의신청을 하지 않을 것으로 예상되면 지급명령이 빠르고 저렴합니다. 1-2개월 내 결정문을 받을 수 있고, 비용도 소송의 1/10 수준입니다. 그러나 임대인이 이의신청을 하면 정식 소송으로 전환되어 오히려 3-4개월 더 소요될 수 있습니다. 분쟁이 예상되면 처음부터 소송을 제기하는 것이 시간을 절약할 수 있습니다.
이사 가기 전에 임차권등기명령을 꼭 해야 하나요?
보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면 반드시 해야 합니다. 주택 점유와 주민등록 중 하나라도 잃으면 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다. 임차권등기명령으로 등기가 완료되면 이사 후에도 권리가 유지됩니다. 비용은 직접 신청 시 약 4만 3천원 수준으로 저렴합니다.
전세보증보험에 가입했다면 어떻게 청구하나요?
한국주택금융공사나 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증에 가입했다면 이행 청구가 가능합니다. 먼저 임차보증금 반환채권 양도 절차를 거친 후, 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이후 보증기관에 이행 청구를 하면 보증금을 대신 받을 수 있고, 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사합니다.
임대인에게 재산이 없으면 어떻게 하나요?
임대인의 재산이 부족하거나 없는 경우, 해당 주택에 대해 경매를 신청하여 배당받는 방법이 있습니다. 확정일자를 받은 임차인은 경매 절차에서 우선변제권에 따라 배당받을 수 있습니다. 다만, 선순위 권리자(근저당권자 등)가 있으면 배당 순위에 따라 전액을 받지 못할 수 있습니다.
셀프로 소송을 진행할 수 있나요?
가능합니다. 특히 지급명령, 임차권등기명령은 전자소송 시스템을 통해 직접 신청하는 분들이 많습니다. 대한민국 법원 전자소송 사이트에서 양식과 안내를 확인할 수 있습니다. 다만, 소송 금액이 크거나 분쟁이 복잡한 경우에는 변호사 조력을 받는 것이 유리합니다.
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마무리
보증금을 돌려받지 못했다면 내용증명 발송 → 지급명령 또는 소송 → 강제집행의 순서로 대응할 수 있습니다. 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 통해 대항력을 유지하는 것이 중요합니다. 2026년 현재 전자소송 시스템을 활용하면 직접 신청도 어렵지 않으며, 비용 부담도 크지 않습니다. 전세사기 피해자로 인정받으면 LH 매입, 무료 소송 지원 등 추가 혜택도 받을 수 있습니다. 보증금은 포기하지 않고 끝까지 청구하면 대부분 회수할 수 있습니다.