임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 2026년 2월 현재, 전세 사기와 깡통전세 문제가 지속되면서 보증금 반환 분쟁이 늘어나고 있습니다. 임대차보증금반환청구는 임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 임차인이 법적으로 보증금 반환을 요구하는 절차를 말합니다. 이 글에서는 내용증명 발송부터 지급명령, 소송까지 단계별로 보증금을 되찾는 방법을 상세히 안내해 드립니다.
보증금 반환 청구, 언제 시작해야 할까
주택임대차보호법에 따르면, 임대차 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 계약 만료일이 지났는데도 보증금을 받지 못했다면 즉시 대응을 시작해야 합니다.
법적 조치를 고려해야 하는 상황
- 계약 만료 후 임대인이 보증금 반환을 미루거나 거부할 때
- 임대인이 연락을 피하거나 일방적으로 통화를 끊을 때
- 새 세입자를 구해야 돌려주겠다며 시간을 끌 때
- 임대인의 재정 상태가 불안정해 보일 때
특히 임대인이 다수의 부동산을 소유하고 있거나 다른 채무 문제가 있다면, 빠른 대응이 보증금 회수 가능성을 높입니다.
1단계: 내용증명 발송하기
내용증명이란 어떤 내용의 문서를 누가 누구에게 언제 보냈는지를 우체국이 공적으로 증명해주는 제도입니다. 법적 효력이 있는 증거 자료가 되므로, 보증금 반환 분쟁의 첫 단계로 반드시 발송해야 합니다.
내용증명에 포함할 내용
- 발신인/수신인 정보: 임차인과 임대인의 이름, 주소, 연락처
- 계약 내용: 임차 물건 주소, 보증금 금액, 계약 기간
- 요청 사항: 보증금 반환 요청 및 반환 기한 명시
- 후속 조치 고지: 미반환 시 법적 조치를 취할 것임을 명시
발송 방법
내용증명은 우체국 방문 또는 인터넷우체국(www.epost.go.kr)에서 온라인으로 발송할 수 있습니다. 총 3부를 작성하여 1부는 본인 보관, 1부는 상대방에게 발송, 1부는 우체국 보관용으로 사용합니다.
내용증명 자체에 법적 강제력은 없지만, 이후 소송에서 분쟁 사실과 반환 요청 시점을 입증하는 중요한 증거가 됩니다.
※ 본 링크는 광고가 아니며, 클릭/구매에 따른 수수료를 받지 않습니다.
2단계: 지급명령 신청
지급명령은 채권자의 신청만으로 법원이 채무자에게 금전 지급을 명하는 간이 절차입니다. 일반 소송보다 비용이 적게 들고 절차가 빠르다는 장점이 있습니다.
지급명령의 특징
- 서면 심리: 법원이 채무자를 소환하지 않고 서류만으로 심사
- 비용 절감: 일반 소송 대비 인지대가 1/10 수준
- 청구 금액 무제한: 금액에 관계없이 신청 가능
- 빠른 처리: 이의 없으면 2주 만에 확정 가능
지급명령 절차
- 관할 법원(임대인 주소지)에 지급명령 신청서 제출
- 법원이 서류 검토 후 지급명령 결정
- 임대인에게 지급명령 정본 송달
- 임대인이 2주 내 이의신청 없으면 확정
- 확정된 지급명령으로 강제집행 신청 가능
다만, 임대인이 2주 내에 이의신청을 하면 자동으로 일반 소송으로 전환됩니다. 임대인이 이의를 제기할 가능성이 높다면 처음부터 소송을 제기하는 것이 시간적으로 유리할 수 있습니다.
3단계: 보증금반환청구소송
내용증명과 지급명령으로도 해결되지 않으면 본격적인 민사소송을 제기해야 합니다. 주택임대차보호법에 따르면, 보증금반환청구소송은 보증금이 3,000만원을 초과하더라도 소액사건심판법이 적용되어 신속하게 진행됩니다.
소송 절차와 기간
- 소장 제출: 관할 법원에 소장과 증거 서류 제출
- 변론기일: 1~2회의 변론기일로 심리 종결 가능
- 판결 선고: 변론 종결 후 즉시 또는 수 주 내 선고
- 소요 기간: 통상 4~8개월 (사건 복잡도에 따라 상이)
소송 비용
소송 비용은 인지대, 송달료, 변호사 보수로 구성됩니다. 찾기쉬운 생활법령정보에 따르면, 인지대는 청구 금액에 따라 수만 원에서 수십만 원, 송달료는 당사자 2인 기준 수십만 원 내외입니다. 승소하면 소송비용확정신청을 통해 일부 비용을 상대방에게 청구할 수 있습니다.
지연이자(지연손해금) 청구하기
보증금 반환이 늦어지면 원금 외에 지연손해금도 청구할 수 있습니다. 지연손해금은 채무 이행이 지연됨으로써 발생하는 손해에 대한 배상금입니다.
지연이자율 기준
| 구분 | 적용 이자율 |
|---|---|
| 소송 전 지연 기간 | 연 5% (별도 약정 없는 경우) |
| 소장 송달일 다음 날부터 | 연 12% |
지연이자 계산 예시
보증금 2억 원, 계약 만료 후 6개월(180일) 지연 시:
- 소송 전 3개월: 2억 원 x 5% x (90/365) = 약 246만 원
- 소송 후 3개월: 2억 원 x 12% x (90/365) = 약 591만 원
- 총 지연이자: 약 837만 원
중요한 조건: 동시이행 관계
임차인의 주택 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계입니다. 따라서 임차인이 주택을 인도(퇴거)한 후에만 지연이자를 청구할 수 있습니다. 계속 거주 중이라면 보증금 원금만 청구 가능합니다.
※ 본 링크는 광고가 아니며, 클릭/구매에 따른 수수료를 받지 않습니다.
판결 후 강제집행 절차
승소 판결을 받았는데도 임대인이 보증금을 지급하지 않으면 강제집행을 신청할 수 있습니다.
강제집행 방법
- 부동산 경매: 임대인 소유 부동산에 대한 강제경매 신청
- 채권 압류: 임대인의 예금, 급여 등 채권 압류
- 동산 압류: 임대인의 동산(차량, 귀금속 등) 압류
주택임대차보호법에 따르면, 확정판결에 기한 강제경매 신청 시 임차인이 먼저 주택을 인도할 필요가 없습니다. 이는 임차인 보호를 위한 특례 규정입니다.
보증금 회수를 위한 실전 팁
증거 자료 확보
- 임대차계약서 원본 및 사본
- 보증금 입금 내역(계좌이체 기록)
- 전입세대열람원, 확정일자 증명
- 임대인과의 통화 녹음, 문자 메시지
- 내용증명 발송 및 수령 증빙
전세보증금반환보증 활용
한국주택금융공사(HF) 또는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입되어 있다면, 보증기관에서 먼저 보증금을 지급받고 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사하는 방식으로 빠르게 보증금을 회수할 수 있습니다.
임대인 재산 파악
소송 전 등기부등본을 열람하여 임대인의 부동산 현황과 근저당 설정 여부를 확인하세요. 선순위 채권이 많으면 경매를 통한 회수가 어려울 수 있으므로 다른 재산을 파악하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
내용증명을 보내면 집주인이 바로 보증금을 돌려주나요?
내용증명 자체에는 법적 강제력이 없습니다. 그러나 법적 조치의 시작을 알리는 공식 문서이므로, 많은 임대인이 내용증명을 받은 후 협상에 응하거나 보증금을 반환합니다. 내용증명으로 해결되지 않으면 지급명령이나 소송으로 진행해야 합니다.
소송 없이 보증금을 받을 수 있는 방법이 있나요?
민사조정제도를 활용할 수 있습니다. 법원에 민사조정을 신청하면 조정위원회가 양 당사자의 합의를 유도합니다. 조정이 성립되면 판결과 같은 효력이 있어 강제집행이 가능합니다. 소송보다 비용이 저렴하고 기간이 짧다는 장점이 있습니다.
집주인이 외국에 있으면 어떻게 해야 하나요?
임대인이 해외에 거주하는 경우 송달에 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 국내에 재산(부동산)이 있다면 해당 부동산 소재지 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 공시송달 방법을 통해 절차를 진행할 수 있으니 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
전세보증금반환보증에 가입하지 않았는데, 지금이라도 가입할 수 있나요?
전세보증금반환보증은 임대차 계약 체결 시 또는 계약 기간 중에 가입해야 합니다. 이미 계약이 종료되고 보증금 분쟁이 발생한 상태에서는 신규 가입이 어렵습니다. 다음 계약 시에는 반드시 가입을 고려하시기 바랍니다.
보증금반환청구 소송의 소멸시효는 얼마인가요?
임대차보증금반환청구권의 소멸시효는 10년입니다. 임대차 계약 종료일부터 10년 내에 청구해야 합니다. 그러나 시간이 지날수록 증거 확보가 어려워지고 임대인의 재산 상태도 변할 수 있으므로, 가능한 빨리 법적 조치를 취하는 것이 좋습니다.
※ 본 링크는 광고가 아니며, 클릭/구매에 따른 수수료를 받지 않습니다.
마무리
임대차 보증금 반환 분쟁은 내용증명 발송 – 지급명령 신청 – 민사소송의 단계적 접근이 효과적입니다. 2026년 현재 주택임대차보호법은 임차인을 두텁게 보호하고 있으며, 보증금 3,000만원 초과 사건도 소액사건심판법이 적용되어 신속한 재판이 가능합니다. 증거 자료를 철저히 준비하고, 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받아 소중한 보증금을 반드시 되찾으시기 바랍니다.