강남 테헤란로의 상징적 복합시설 센터필드 매각을 둘러싸고 운용사 이지스자산운용과 주요 투자자 신세계프라퍼티 간 갈등이 고조되었습니다. 2조 1천억원 규모의 프라임 오피스 자산을 둘러싼 이번 분쟁은 펀드 만기와 대출 상환 시점이 맞물리며 복잡한 양상으로 전개되고 있습니다.
센터필드 빌딩 개요와 자산 가치
센터필드는 서울 강남구 테헤란로 231에 위치한 초대형 복합시설입니다. 옛 르네상스 호텔 부지를 재개발하여 2021년 1월 준공되었으며, 현대건설 컨소시엄이 시공을 맡았습니다.
건물 규모 및 시설
센터필드는 웨스트타워(지상 36층)와 이스트타워(지상 35층)로 구성된 쌍둥이 빌딩입니다. 연면적은 72,373.73평(약 23만 9,253㎡)에 달하며, 두 타워 모두 높이 158m로 테헤란로 스카이라인의 핵심 랜드마크 역할을 합니다. 엘리베이터는 총 55대(웨스트 30대, 이스트 25대)가 설치되어 있고, 약 1만㎡ 규모의 대형 녹지공간도 갖추고 있습니다.
입주 현황과 수익성
센터필드에는 조선 팰리스 호텔(5성급), 프라임급 오피스, 판매시설이 입점해 있습니다. 특히 신세계그룹의 주요 계열사들이 대거 입주해 있으며, 정용진 신세계그룹 회장의 집무실도 이곳에 위치합니다. 2021년 6월 준공 이후 공실률 0%를 유지하고 있으며, 연간 약 300억원 안팎의 배당을 제공하는 우량 자산으로 평가받습니다.
펀드 구조와 투자자 현황
센터필드 펀드는 2018년 이지스자산운용이 국민연금과 함께 총 2조 1,000억원을 투입해 조성했습니다. 현재 지분 구조는 국민연금과 신세계프라퍼티가 각각 49.7%씩 보유하고 있으며, 운용사인 이지스자산운용은 0.6%를 보유하고 있습니다.
신세계프라퍼티의 투자 규모
신세계프라퍼티는 캡스톤APAC전문투자형사모투자신탁2호를 통해 이지스210호전문투자형사모부동산투자회사에 에쿼티 포함 총 5,548억원을 투자했습니다. 2024년 기준 해당 펀드의 순이익은 518억원으로, 신세계프라퍼티 전체 순이익 797억원의 약 65%를 차지할 만큼 핵심 수익원입니다.
자산 가치 상승 추이
신세계프라퍼티가 보유한 센터필드 지분의 공정가액은 2022년 말 7,085억원에서 2024년 말 7,428억원으로 매년 꾸준히 상승했습니다. 강남권 프라임 오피스에 대한 수요가 지속되면서 평당 가격이 최대 5,000만원 수준까지 거론되는 것으로 알려졌습니다.
매각 분쟁의 발단과 경과
분쟁의 핵심은 펀드 만기를 둘러싼 시각차에서 시작되었습니다. 해당 펀드는 원래 2025년 10월 만기였으나, 투자자 간 장기 보유 합의에 이르지 못하면서 2026년 10월로 1년 단기 연장되었습니다.
이지스자산운용의 매각 추진 배경
이지스자산운용은 2025년 9월 대출 만기를 앞두고 센터필드 매각을 추진했습니다. 센터필드 담보대출 1조 2,000억원이 2026년 9월 만기를 맞이하는 상황에서, 펀드 만기(2026년 10월)보다 대출 만기가 1개월 앞서 도래하기 때문입니다. 이지스 측은 기한이익상실(EOD)과 경·공매 위험을 사전에 차단하기 위한 조치라고 설명했습니다.
신세계프라퍼티의 강력 반발
신세계프라퍼티는 이지스자산운용의 매각 추진에 강하게 반발했습니다. “센터필드 매각을 검토한 바 없고, 운용사 측의 매각 결정에 동의한 사실도 없다”며 “갑작스러운 매각 시도는 합리적인 근거도 부족하며 투자자들이 납득할 설명 없이 일방적으로 강행에 나선 것”이라고 비판했습니다. 파트너십 신뢰 훼손 행위가 지속될 경우 법적 조치를 포함한 모든 방안을 강구하겠다는 입장을 밝혔습니다.
법적 쟁점과 양측 입장
이지스자산운용의 주장
이지스자산운용은 “자본시장법상 운용사는 투자자의 지시가 아닌 독립적 판단으로 자산을 운용해야 한다”고 강조했습니다. “신세계 측의 매각 중단 요구는 합당한 근거가 없을 뿐 아니라 운용사의 고유 권한을 침해하는 부당한 간섭”이라고 반박하며, 수익자 보호를 위한 불가피한 결정이었다고 해명했습니다.
국민연금의 GP 교체 결정
2026년 1월 20일 국민연금 기금운용본부는 투자위원회를 열고 센터필드 보유 펀드의 GP(위탁운용사) 교체 안건을 의결했습니다. 핵심 투자자인 국민연금과 신세계프라퍼티가 모두 매각에 반대 의사를 밝혔음에도 이지스자산운용이 매각 절차를 강행하자 운용사 교체라는 강수를 둔 것입니다. 다만 국민연금 준법지원실 산하 법무지원팀은 단순 운용 방향 충돌이나 신뢰 훼손만으로는 자본시장법상 GP 교체 요건을 충족하지 않는다는 의견을 제출한 것으로 알려졌습니다.
매각 중단과 향후 전망
2026년 1월 27일 이지스자산운용은 센터필드 자산의 매각 절차를 중단하고, 펀드 만기 연장을 위한 수익자 간 협의를 공식적으로 개시한다고 발표했습니다.
매각 중단 배경
이지스자산운용은 “최근 신세계프라퍼티 측으로부터 펀드 만기 연장에 대한 공식 요청이 접수됐다”며 “공동 수익자인 국민연금 역시 매각보다는 펀드 운용 기간 확보가 필요하다는 입장을 전해와 현재 진행하던 매각 절차를 중단하기로 결정했다”고 설명했습니다.
남은 과제
펀드 만기 연장 협의가 성공적으로 마무리되더라도 2026년 9월 만기인 담보대출 1조 2,000억원의 리파이낸싱 문제가 남아 있습니다. 대출 만기 연장이나 리파이낸싱을 추진하려면 펀드 만기 연장이 먼저 확정되어야 하는 구조입니다. 강남 핵심 오피스 자산이라는 상징성과 수조원대 투자금이 얽힌 이해관계가 충돌하는 만큼, 향후 협의 과정에서 추가 갈등이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.
자주 묻는 질문
센터필드는 어디에 있나요?
서울 강남구 테헤란로 231에 위치합니다. 2호선 역삼역과 선릉역 사이에 있으며, 옛 르네상스 호텔 부지를 재개발한 복합시설입니다.
센터필드 건물 규모는 어떻게 되나요?
지하 7층, 지상 36층(웨스트타워)과 35층(이스트타워)의 트윈타워 구조입니다. 연면적은 72,373.73평(약 23만 9,253㎡)이며, 두 타워 모두 높이 158m입니다.
센터필드 펀드의 지분 구조는 어떻게 되나요?
국민연금과 신세계프라퍼티가 각각 49.7%씩 보유하고 있으며, 운용사인 이지스자산운용이 0.6%를 보유하고 있습니다.
이지스자산운용이 매각을 추진한 이유는 무엇인가요?
펀드 만기(2026년 10월)와 담보대출 만기(2026년 9월)가 임박했기 때문입니다. 대출 만기가 펀드 만기보다 1개월 앞서 도래하여 기한이익상실(EOD)과 경·공매 위험을 사전에 차단하기 위한 조치라고 설명했습니다.
신세계프라퍼티가 매각에 반대한 이유는 무엇인가요?
센터필드는 공실률 0%를 유지하고 배당 이익도 매년 증가하는 우량 자산입니다. 또한 신세계그룹 본사와 정용진 회장 집무실이 있는 핵심 거점으로, 전략적 가치가 높아 장기 보유를 원하는 것으로 분석됩니다.
현재 매각 절차는 어떻게 되었나요?
2026년 1월 27일 이지스자산운용이 매각 절차 중단을 발표했습니다. 신세계프라퍼티로부터 펀드 만기 연장 공식 요청이 접수되었고, 국민연금도 매각보다 펀드 운용 기간 확보가 필요하다는 입장을 전해 협의에 들어갔습니다.
향후 전망은 어떻게 되나요?
펀드 만기 연장 협의가 진행 중이며, 성공 시 2026년 9월 만기인 담보대출 1조 2,000억원의 리파이낸싱이 다음 과제입니다. 강남 핵심 오피스 자산의 특성상 추가 갈등 가능성도 있으나, 현재는 협의를 통한 해결 방향으로 진행되고 있습니다.
마무리
2조 1,000억원 규모의 강남 프라임 오피스 센터필드를 둘러싼 이지스자산운용과 신세계프라퍼티 간 매각 분쟁은 2026년 1월 27일 매각 중단 결정으로 일단락되었습니다. 펀드 만기 연장 협의가 본격화되면서 양측이 협상 테이블에 앉게 되었으나, 담보대출 리파이낸싱 등 해결해야 할 과제가 남아 있습니다.
부동산 펀드 투자를 고려하는 분들은 이번 사례를 통해 펀드 만기와 대출 만기의 관계, 운용사와 투자자 간 이해관계 충돌 가능성 등을 참고하시기 바랍니다. 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 투자 결정 시 전문가 상담을 권장합니다.