서울 아파트 시장이 50주 연속 상승세를 이어가고 있지만, 그 온도는 지역마다 극명하게 다릅니다. 부동산 양극화란 고가 지역과 저가 지역 간 가격 상승률과 자산 가치 격차가 벌어지는 현상을 말합니다. 2025년 한 해 동안 송파구는 20% 넘게 폭등한 반면, 도봉구는 0.8% 상승에 그쳤습니다. 25배에 달하는 상승률 격차가 서울 부동산의 현주소입니다.
강남과 노원, 숫자로 보는 격차
2025년 12월 기준 강남구 대치동의 평균 평당가는 1억 1,206만원입니다. 대치아이파크는 평당 1억 4,043만원, 은마아파트도 1억 2,533만원에 달합니다. 반면 노원구 중계동의 평균 평당가는 2,334만원으로, 강남 대치동의 5분의 1 수준에 불과합니다.
2025년 지역별 아파트 상승률 비교
한국부동산원 자료에 따르면 2025년 연간 누적 상승률(12월 15일 기준)은 서울 전체 평균 9.08%를 기록했습니다. 송파구가 20.13%로 가장 높았고, 서초구 13.47%, 강남구 13.12%로 두 자릿수 상승을 보였습니다. 노원구는 1.82%, 강북구 0.96%, 도봉구 0.82%에 그쳤습니다.
5분위 배율 역대 최고
5분위 배율은 아파트 가격 상위 20%의 평균가를 하위 20%의 평균가로 나눈 값입니다. KB부동산에 따르면 2025년 11월 기준 서울 아파트 매매가격 5분위 배율은 6.8배로 관련 통계 작성 이후 가장 높은 수준입니다.
강남권, 신고가 행진 지속
2025년 6월 서초구 래미안 원베일리 전용 84㎡가 60억 8천만원에 거래되며 이른바 ‘국평 60억 시대’가 열렸습니다. 강남구 재건축 아파트들은 평당가 1억원 돌파를 넘어 계속 상승 중입니다.
대치동 주요 단지 실거래 현황
2025년 하반기 기준 대치동 주요 단지별 평당가를 보면, 대치아이파크 1억 4,043만원, 래미안 대치 팰리스 1억 3,740만원, 동부센트레빌 1억 3,284만원, 은마아파트 1억 2,533만원입니다. 재건축 기대감과 학군 프리미엄이 가격을 견인하고 있습니다.
서초구 아파트 평균 매매가는 2019년 17억 1천만원에서 2025년 26억 9천만원으로 5년간 9억 8천만원이 올랐습니다.
노원구, 규제 이후 하락 전환
2025년 10월 15일 정부의 부동산 대책 발표 이후 노원구 아파트 가격이 하락세로 전환되었습니다. 노도강(노원, 도봉, 강북)은 투기 수요보다 실수요 중심 지역임에도 거래가 급감했습니다.
노원구 주요 단지 가격 변동
포레나노원 전용 84㎡는 2025년 10월 13일 12억 1,500만원에서 10월 17일 11억 9,800만원으로 1,700만원 하락했습니다. 라이프청구신동아 41평형은 2021년 9월 15억 9천만원에서 2025년 11월 12억원으로 3억 9천만원(24%) 하락했습니다.
중계동 아파트 현황
노원구 중계동의 평균 평당가는 2,334만원입니다. 중계그린1단지 49.5㎡ 기준 최근 실거래가는 5억 7천만원이며, 중계주공5단지는 평당 약 2,700만원 수준입니다. 도봉구 아파트 평균 매매가는 2019년 3억 9천만원에서 5년간 1억 7천만원 오르는 데 그쳤고, 서초구와의 격차는 4.8배까지 벌어졌습니다.
양극화 심화의 원인
DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화가 양극화를 가속했다는 분석이 많습니다. 고강도 금융 규제가 서울 외곽의 중저가 아파트를 매수하려던 30~40대 실수요층에게 진입 장벽으로 작용했습니다.
과거와 달라진 시장 흐름
과거 상승장에서 나타났던 ‘강남이 오르면 외곽이 따라가는’ 흐름이 더 이상 작동하지 않습니다. 자금 여력이 있는 매수자들이 핵심 입지로 집중하면서, 강남3구와 마용성(마포, 용산, 성동)은 신고가를 경신하고 금관구(금천, 관악, 구로)와 노도강은 침체가 지속되고 있습니다.
새로운 양극화 축: 한강변 vs 비한강변
전문가들은 앞으로 양극화가 강남·강북이 아닌 한강변과 비한강변을 중심으로 심화될 수 있다고 전망합니다. 송파구 잠실 엘스·리센츠 전용 84㎡ 월세가 2년 전 200만원에서 최근 400만원까지 폭등한 것이 한강변 프리미엄을 보여줍니다.
2026년 전망과 체크포인트
2026년 서울 아파트 시장은 ‘초격차 양극화’가 더욱 심화될 것으로 예상됩니다. 입주 물량 감소와 규제 변화가 변수입니다.
입주 물량 48% 감소
직방에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 2025년보다 48% 줄어든 1만 6,412가구에 그칠 전망입니다. 관악, 금천, 성동, 용산, 종로, 중랑구 등 6곳은 신규 입주 물량이 ‘제로(0)’입니다. 공급 부족이 가격 상승 압력으로 작용할 수 있습니다.
2026년 5월 양도세 중과 유예 종료
양도세 중과 유예가 2026년 5월 종료되면 조정대상지역 내 2주택자는 기본 세율에 20%p가 추가되어 지방세 포함 최고 71.5%에 달합니다. 연말~연초 사이 다주택자 매물 증가 가능성이 있습니다.
지역별 투자 전략 포인트
김선주 경기대 부동산자산관리학과 교수는 “부동산 세제 강화 등으로 양극화는 더욱 극심해질 것”이라며, 똘똘한 한 채 수요가 강남·한강축으로 집중될 것으로 내다봤습니다. 노원구의 경우 2027년 동북선 개통이 변수가 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
서울 아파트 5분위 배율이 6.8배라는 것은 무슨 의미인가요?
상위 20% 아파트 평균가가 하위 20%의 6.8배라는 뜻입니다. 서울 내에서도 고가 아파트와 중저가 아파트 간 자산 격차가 역대 최고 수준으로 벌어졌음을 보여주는 지표입니다.
노원구 아파트는 왜 강남처럼 오르지 않나요?
DSR 등 금융 규제 강화로 중저가 아파트 매수 여력이 줄었고, 자금 여력이 있는 매수자들이 핵심 입지로 집중하기 때문입니다. 과거처럼 ‘강남 상승 후 외곽 동반 상승’ 패턴이 작동하지 않고 있습니다.
2025년 서울에서 가장 많이 오른 지역은 어디인가요?
송파구가 20.13%로 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 서초구 13.47%, 강남구 13.12%가 그 뒤를 이었습니다. 반면 도봉구는 0.82%로 가장 낮았습니다.
강남 대치동과 노원 중계동의 평당가 차이는 얼마인가요?
대치동 평균 평당가는 1억 1,206만원, 중계동은 2,334만원으로 약 4.8배 차이가 납니다. 대치동 은마아파트 평당가(1억 2,533만원)가 중계동 전체 평균의 5배를 넘습니다.
2026년 서울 아파트 입주 물량은 얼마나 되나요?
직방에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 1만 6,412가구로, 2025년 대비 48% 감소합니다. 관악, 금천, 성동, 용산, 종로, 중랑구 등 6곳은 입주 물량이 0입니다.
노원구 아파트 투자 시 고려할 점은 무엇인가요?
2027년 동북선 개통이 호재로 작용할 수 있습니다. 현재 중계동 평당가 2,334만원 수준으로 실수요자에게는 진입 부담이 적지만, 단기 시세 차익보다는 장기 거주 목적으로 접근하는 것이 바람직합니다.
2026년 5월 양도세 중과 유예 종료가 시장에 미치는 영향은?
다주택자 양도세가 최고 71.5%까지 오르기 때문에, 유예 종료 전 매물 출회 가능성이 있습니다. 연말~연초 사이 일시적인 매물 증가와 외곽 지역 가격 하락 가능성을 전문가들이 전망하고 있습니다.
마무리
2026년 서울 부동산 시장은 강남권의 신고가 행진과 외곽 지역의 침체가 동시에 진행되는 ‘초격차 양극화’ 국면이 예상됩니다. 송파구 20% 상승 vs 도봉구 0.8% 상승이라는 25배의 격차, 대치동 평당 1억원 vs 중계동 2천만원이라는 5배의 가격 차이가 현실입니다.
투자와 실거주를 고려할 때 지역별 수급 상황, 규제 변화, 개발 호재를 종합적으로 분석해야 합니다. 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 구체적인 투자 결정은 전문가 상담을 권장합니다.