대출을 받으려고 은행에 갔다가 “DSR 40% 초과로 한도가 안 나옵니다”라는 말을 들은 적 있으신가요? DSR(총부채원리금상환비율)과 DTI(총부채상환비율)는 대출 한도를 결정하는 핵심 지표입니다. 2026년 현재 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 대출 한도 계산 방식이 더욱 복잡해졌습니다. 이 글에서는 두 지표의 차이점과 실제 계산 방법을 구체적인 예시와 함께 정리합니다.
DSR과 DTI, 무엇이 다른가
두 지표 모두 ‘소득 대비 부채 상환 부담’을 측정하지만, 계산에 포함하는 대출 범위가 다릅니다.
DTI(총부채상환비율)의 계산 범위
DTI는 주택담보대출의 원리금(원금+이자)과 기타 대출의 이자만 합산합니다. 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등은 원금 상환액을 제외하고 이자 부담만 반영하는 것이 특징입니다.
DSR(총부채원리금상환비율)의 계산 범위
DSR은 주택담보대출은 물론 신용대출, 카드론, 학자금 대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리금을 전부 합산합니다. KB국민은행, 토스뱅크 등 금융기관 자료에 따르면, DSR이 DTI보다 엄격한 기준이라 동일 소득 조건에서 대출 한도가 더 적게 나올 수 있습니다.
| 구분 | DTI | DSR |
|---|---|---|
| 주택담보대출 | 원금 + 이자 | 원금 + 이자 |
| 신용대출 | 이자만 | 원금 + 이자 |
| 카드론 | 이자만 | 원금 + 이자 |
| 자동차 할부 | 이자만 | 원금 + 이자 |
| 학자금 대출 | 이자만 | 원금 + 이자 |
DTI와 DSR 계산 공식
DTI 계산 공식
부동산계산기닷컴 및 금융감독원 자료 기준, DTI 계산식은 다음과 같습니다.
DTI = (주담대 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연소득 x 100
DSR 계산 공식
토스피드, 핀다 등 금융 플랫폼에서 제공하는 DSR 계산식입니다.
DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액) / 연소득 x 100
계산 예시: 연봉 5,000만 원인 직장인
연봉 5,000만 원인 A씨가 주담대 3억 원(금리 4%, 30년 원리금균등상환)과 신용대출 3,000만 원(금리 6%, 5년 원리금균등상환)을 보유한 경우를 가정해 보겠습니다.
주담대 연간 원리금: 약 1,719만 원 (월 143만 원 x 12개월)
신용대출 연간 원리금: 약 696만 원 (월 58만 원 x 12개월)
신용대출 연간 이자만: 약 180만 원 (3,000만 원 x 6%)
DTI 계산: (1,719만 + 180만) / 5,000만 x 100 = 37.98%
DSR 계산: (1,719만 + 696만) / 5,000만 x 100 = 48.3%
같은 조건에서 DTI는 약 38%로 1금융권 기준(40%)을 통과하지만, DSR은 48.3%로 1금융권 기준을 초과합니다. 이 차이가 실제 대출 한도에 직접적인 영향을 미칩니다.
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2026년 DSR 규제 기준
금융위원회 발표 자료(2025년 12월)에 따르면, 2026년 현재 적용되는 DSR 규제 기준은 다음과 같습니다.
금융권별 DSR 한도
| 구분 | DSR 한도 | 적용 조건 |
|---|---|---|
| 1금융권(은행) | 40% | 총대출 1억 원 초과 시 |
| 2금융권(저축은행, 캐피탈 등) | 50% | 총대출 1억 원 초과 시 |
스트레스 DSR 3단계 (2025년 7월 시행)
스트레스 DSR은 미래 금리 인상 가능성을 대비해, 실제 대출 금리보다 높은 가상 금리로 DSR을 계산하는 방식입니다. KB캐피탈 자료에 따르면 2025년 7월 1일부터 3단계가 시행되었습니다.
수도권 및 규제지역: 스트레스 금리 3.0%, 적용 비율 100%
지방 주담대 (2026년 6월 30일까지): 스트레스 금리 1.5%, 적용 비율 50%
예를 들어 실제 대출 금리가 4%라도, 스트레스 DSR 적용 시 수도권에서는 7%(4%+3%)로 계산하여 대출 한도를 산정합니다. 녹색경제신문(2025년 12월) 보도에 따르면, 금융위원회는 지방 주담대에 대해 2026년 상반기까지 2단계 적용을 유예하기로 했습니다.
대출 한도를 늘리는 방법
DSR 규제 내에서 대출 한도를 최대화하려면 다음 방법을 고려할 수 있습니다.
1. 기존 대출 상환
카드론, 신용대출 등 기존 대출을 상환하면 DSR 분자(연간 원리금 상환액)가 줄어들어 추가 대출 여력이 생깁니다. 토스뱅크 자료에 따르면, 금리가 높은 대출부터 상환하는 것이 효과적입니다.
2. 대출 만기 연장
대출 만기를 늘리면 연간 원리금 상환액이 줄어듭니다. 예를 들어 20년 만기를 30년으로 늘리면 월 상환액이 감소하여 DSR이 낮아집니다.
3. 소득 증빙 최대화
근로소득 외에 임대소득, 사업소득, 연금소득 등을 추가로 증빙하면 DSR 분모(연소득)가 늘어나 비율이 낮아집니다.
4. 2금융권 활용
1금융권(40%)에서 한도가 부족하다면 2금융권(50%)을 검토할 수 있습니다. 다만 금리가 상대적으로 높을 수 있으므로 총 이자 비용을 비교해야 합니다.
5. 고정금리 상품 선택
뱅크샐러드 분석(2026년 1월)에 따르면, 변동금리보다 고정금리 상품이 스트레스 DSR 적용 시 유리할 수 있습니다. 변동금리는 스트레스 금리가 전액 적용되지만, 5년 이상 고정금리는 적용 비율이 낮아지기 때문입니다.
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DSR 계산 시 흔한 실수
마이너스 통장 한도 전액 반영
마이너스 통장은 실제 사용 금액이 아닌 한도 전체가 DSR에 반영됩니다. 1억 원 한도의 마이너스 통장을 개설했다면, 1,000만 원만 사용해도 1억 원 기준으로 계산됩니다.
전세자금대출도 포함
전세자금대출, 중도금대출 등도 DSR 계산에 포함됩니다. 다만 뱅크샐러드 자료(2026년 1월)에 따르면, 전세대출은 보증금 반환 시 일시상환되는 특성을 고려해 일부 완화 적용되는 경우가 있습니다.
배우자 대출 별도 계산
DSR은 차주 단위로 계산되므로, 배우자의 대출은 본인 DSR에 포함되지 않습니다. 부부 공동명의 대출의 경우 지분 비율에 따라 분할 계산됩니다.
자주 묻는 질문
DSR 40%면 연봉 5,000만 원 기준 대출이 얼마나 가능한가요?
연봉 5,000만 원 기준 DSR 40%는 연간 원리금 상환액 2,000만 원(월 약 167만 원)까지 가능합니다. 금리 4%, 30년 원리금균등상환 조건이라면 주담대 약 3억 5,000만 원 정도가 가능하며, 기존 대출이 있다면 그만큼 한도가 줄어듭니다.
DTI와 DSR 중 어떤 것이 적용되나요?
2026년 현재 대부분의 가계대출에 DSR이 적용됩니다. DTI는 규제지역 주택담보대출 등 특정 조건에서 추가로 적용될 수 있으며, 두 규제가 동시에 적용되는 경우 더 엄격한 기준을 충족해야 합니다.
스트레스 DSR은 실제로 높은 이자를 내는 건가요?
아닙니다. 스트레스 DSR은 대출 한도를 산정할 때만 적용되는 가상의 금리입니다. 실제 대출 금리가 4%라면 4%의 이자만 납부하고, 스트레스 금리(예: +3%)는 한도 계산용으로만 사용됩니다.
DSR 계산기는 어디서 이용할 수 있나요?
올크레딧, 핀다, 부동산계산기닷컴 등에서 무료 DSR 계산기를 제공합니다. 정확한 한도는 금융기관에서 소득 증빙 서류를 기반으로 산정하므로, 온라인 계산기는 참고용으로 활용하는 것이 좋습니다.
마무리
DSR과 DTI는 대출 한도를 결정하는 핵심 지표로, 두 개념의 차이를 이해하면 본인의 대출 가능 금액을 더 정확하게 예측할 수 있습니다. DSR은 모든 대출의 원리금을, DTI는 주담대 원리금과 기타 대출 이자만 계산한다는 점이 가장 큰 차이입니다. 2026년 스트레스 DSR 3단계가 시행 중인 만큼, 대출 계획이 있다면 현재 보유 대출 현황을 점검하고 여러 금융사의 조건을 비교해 보는 것이 유리합니다.