서울 아파트 평균 매매가가 12억 원을 넘어선 상황에서 9억 이하 아파트를 찾는 실수요자들의 관심이 높아지고 있습니다. 특히 서울 강서구 가양동의 강변아파트와 경기 광명시 하안동의 하안주공 단지들은 5억~8억 원대의 진입 가능한 가격대와 재건축 호재로 주목받는 지역입니다. 2025년 12월 하안주공 4개 구역이 정비구역지정고시를 완료하면서 투자 가치까지 기대할 수 있게 되었습니다.
서울 강서구 가양동 강변아파트 단지 분석
강변아파트는 서울시 강서구 가양동에 위치한 1,556세대 규모의 대단지입니다. 1992년 12월 입주하여 34년차 아파트로, 12개 동 최고 15층 복도식 구조입니다. 용적률 212%로 재건축 사업성도 갖추고 있습니다.
평형별 시세 현황 (2024년 기준)
강변아파트는 13평, 15평, 20평 등 소형 평형 위주로 구성되어 있어 9억 이하 진입이 가능합니다. 2024년 9월 기준 전용 39.6㎡(약 12평)가 5억 9,000만 원에 거래되었으며, 평당가는 4,916만 원 수준입니다. 강서구 내 평당가 3위, 가양동 내 2위에 해당하는 가격대입니다.
관리비는 20평 기준 약 17~20만 원이며, 냉난방 시즌에는 25만 원 수준입니다. 지역난방(열병합) 방식으로 개별난방 대비 관리비 부담이 적은 편입니다.
교통 및 입지 여건
9호선 가양역까지 도보 7분 거리로 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 9호선 급행 이용 시 여의도까지 15분, 강남까지 30분대 접근이 가능합니다. 주변에 서울탑산초, 경서중, 경복여자고 등 학군이 형성되어 있습니다.
광명시 하안동 주공아파트 단지별 시세 비교
하안주공아파트는 경기도 광명시 하안동에 위치한 총 12개 단지, 약 2만 세대 규모의 대규모 아파트 단지군입니다. 1989~1990년 조성되어 재건축 연한을 충족했으며, 2025년 12월 10일 6개 단지가 정비구역지정고시를 완료했습니다.
단지별 실거래가 현황 (2024년 기준)
하안주공10단지 전용 59㎡는 2024년 7월 5억 원(11층)에 거래되었습니다. 2021년 고점 7억 5,500만 원 대비 약 33% 하락한 가격입니다. 직전 거래인 2024년 6월 5억 4,500만 원(3층) 대비 4,500만 원 추가 하락했습니다.
하안주공3단지 전용 41㎡는 2024년 6월 3억 7,000만 원(14층)에 거래되어 2024년 1월 4억 900만 원 대비 약 10% 하락했습니다. 하안주공12단지 전용 76㎡는 2024년 6월 7억 3,900만 원(6층)에 거래되었으며, 이는 2024년 1월 7억 6,500만 원에서 점진적으로 하락한 가격입니다.
KB시세 기준 현황 (2025년 9월)
하안주공10단지의 KB시세 기준 매매가는 상위평균 5억 7,000만 원, 하위평균 5억 750만 원입니다. 전세 시세는 상위평균 2억 9,500만 원, 하위평균 2억 4,000만 원으로 전세가율이 약 50% 수준입니다.
하안주공8단지의 KB시세(2025년 9월 기준)는 상위평균 5억 5,000만 원, 하위평균 5억 500만 원이며, 전세 시세는 약 2억 6,000만 원입니다.
하안주공 재건축 진행 현황과 투자 전망
2025년 12월 10일, 하안주공 6·7단지, 9단지, 10·11단지, 12단지가 일제히 정비구역지정고시를 완료했습니다. 이로써 약 1만 2,000가구 공급이 가시화되었습니다.
재건축 후 세대수 변화
- 6·7단지: 2,602세대 → 3,263세대 (661세대 증가)
- 9단지: 1,818세대 → 2,198세대 (380세대 증가)
- 10·11단지: 3,112세대 → 4,004세대 (892세대 증가)
- 12단지: 2,393세대 → 3,407세대 (1,014세대 증가)
용적률은 최대 330%까지 허용되며, 기존 중층 단지가 고층 대단지로 탈바꿈할 예정입니다. 하안주공12단지는 대지지분이 크고 용적률이 150%로 낮아 사업성이 우수하여 재건축 대장주로 평가받고 있습니다.
교통 호재
하안동은 서울 금천구·구로구와 맞닿아 생활권이 자연스럽게 이어집니다. GTX-C 연계가 기대되고, 신천신림선 추진 등 교통 호재가 있습니다. 1호선 독산역까지 하안주공 10~12단지에서 도보 접근이 가능합니다.
투자 시 주의사항
대규모 이주로 인한 전세 수급 불안, 단지별 분담금 차이, 단계별 일정 변동은 주의가 필요합니다. 광명 지역 전체적으로 2024년 하반기 매매가가 하락세를 보이고 있어 추가 하락 가능성도 열어둬야 합니다.
가양 강변 vs 하안주공, 어떤 선택이 유리할까
두 지역 모두 5억~8억 원대 진입이 가능한 9억 이하 단지입니다. 선택 기준은 실거주 목적인지, 투자 목적인지에 따라 달라집니다.
실거주 관점
가양동 강변아파트는 서울 내 9호선 역세권이라는 점에서 출퇴근 편의성이 뛰어납니다. 여의도·마포 직장인에게 유리합니다. 반면 하안주공은 서울 접근성이 다소 떨어지지만, 재건축 완료 시 신축 아파트에 거주할 수 있다는 장점이 있습니다.
투자 관점
하안주공은 정비구역지정이 완료되어 재건축 사업 진행이 본격화되었습니다. 다만 분담금과 이주 기간 등을 고려해야 합니다. 가양동 강변아파트는 용적률 212%로 재건축 사업성이 있으나, 아직 구체적인 재건축 추진 움직임은 없습니다.
가격대별 추천
- 3억~4억 원대: 하안주공3단지 소형 평형
- 5억~6억 원대: 하안주공8·9·10단지, 가양 강변 소형
- 7억~8억 원대: 하안주공12단지 중대형, 가양 강변 20평대
자주 묻는 질문
가양동 강변아파트 현재 시세는 얼마인가요?
2024년 9월 기준 전용 39.6㎡(약 12평)가 5억 9,000만 원에 거래되었습니다. 평당가는 약 3,797~4,916만 원 수준이며, 20평대의 경우 7억 원 내외로 예상됩니다. 최신 시세는 호갱노노나 KB부동산에서 확인할 수 있습니다.
하안주공 재건축은 언제 완료되나요?
2025년 12월 정비구역지정고시가 완료된 상태입니다. 이후 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 착공, 입주까지 통상 7~10년이 소요됩니다. 가장 빠른 단지도 2030년대 초중반 입주가 예상됩니다.
하안주공 중 어떤 단지가 유망한가요?
하안주공12단지가 재건축 대장주로 평가받습니다. 용적률 150%로 사업성이 우수하고, 대지지분이 크며, 안양천 인접으로 1호선 독산역 도보 접근이 가능합니다. 평단가도 하안주공 중 가장 높게 형성되어 있습니다.
가양동 강변아파트 교통은 어떤가요?
9호선 가양역까지 도보 7분 거리입니다. 9호선 급행 이용 시 여의도 15분, 강남 30분대 접근이 가능합니다. 서울 서남권 직장인에게 출퇴근 편의성이 높은 입지입니다.
하안주공 전세 시세는 얼마인가요?
2025년 9월 KB시세 기준 하안주공10단지 전세 시세는 상위평균 2억 9,500만 원, 하위평균 2억 4,000만 원입니다. 최근 전세 거래는 2억 5,000만 원(2025년 8월, 14층) 수준입니다. 전세가율은 약 50% 내외입니다.
광명 아파트 시세가 계속 하락하고 있나요?
2024년 하반기 기준 광명 하안동 시세는 하락세를 보이고 있습니다. 하안주공10단지의 경우 2021년 고점 7억 5,500만 원에서 2024년 7월 5억 원으로 약 33% 하락했습니다. 지역 개업중개사에 따르면 매물 호가도 5억 원대 초반부터 형성되어 있습니다.
9억 이하 아파트 대출은 어떻게 되나요?
주택담보대출비율(LTV) 규제 기준 9억 원 이하 주택은 LTV 최대 70%(조정대상지역 50%)가 적용됩니다. 다만 대출 규제는 수시로 변경되므로 은행 상담을 통해 최신 조건을 확인해야 합니다.
마무리
서울 강서구 가양동 강변아파트와 광명시 하안주공 단지들은 9억 이하 진입이 가능한 대표적인 실수요 단지입니다. 가양 강변은 9호선 역세권이라는 즉각적인 교통 편의성이 강점이고, 하안주공은 정비구역지정 완료로 재건축 기대감이 있습니다.
2024년 하반기 기준 두 지역 모두 5억~8억 원대 매물이 존재하며, 하안주공의 경우 고점 대비 30% 이상 하락한 상태입니다. 실거주 목적이라면 가양 강변의 서울 접근성을, 중장기 투자 목적이라면 하안주공의 재건축 사업성을 고려해 선택하시기 바랍니다.
본 정보는 2024~2025년 공개된 실거래가 데이터와 KB시세를 기반으로 작성되었습니다. 실제 매매 결정 전 국토부 실거래가 공개시스템과 현장 방문을 통해 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.