2026년 1월 현재, 서울 강남구 압구정 재건축 조합원들이 분담금 충격에 휩싸였습니다. 분담금이란 재건축 후 새 아파트를 받기 위해 조합원이 추가로 납부해야 하는 금액으로, 기존 자산 가치와 새 아파트 분양가의 차액을 의미합니다. 압구정4구역의 경우 33평 아파트 소유자가 36평 새 아파트를 받으려면 9억 3,385만 원을 내야 하는 것으로 나타났습니다. 평수를 줄여도 10억 원대 분담금을 피할 수 없는 상황입니다.
구역별 분담금 현황: 2구역과 4구역 비교
압구정 재건축은 크게 2구역(신현대 9·11·12차)과 4구역(현대8차, 한양3·4·6차)으로 나뉘어 진행 중입니다. 두 구역 모두 예상을 뛰어넘는 분담금으로 조합원들의 우려가 커지고 있습니다.
압구정4구역 분담금
2026년 시공사 선정을 앞둔 압구정4구역의 추정 분담금은 다음과 같습니다. 한양4차 전용 101~104㎡(33평) 소유자가 전용 84㎡(36평)를 분양받을 경우 9억 3,385만 원, 전용 208~210㎡(69평) 소유자가 전용 139㎡(59평)로 약 10평을 줄여 분양받아도 12억 5,776만 원을 납부해야 합니다. 가장 작은 한양4차 41동 79㎡(26평) 소유자가 전용 290㎡(126평) 펜트하우스를 분양받으면 분담금은 191억 원에 달합니다.
압구정2구역 분담금
1982년 준공된 신현대아파트를 최고 65층, 2,571가구로 탈바꿈하는 압구정2구역은 총공사비 2조 7,488억 원 규모입니다. 전용 300㎡(125평) 펜트하우스 분양가는 210억 7,070만 원으로, 신현대 11차 전용 183㎡ 소유자가 이를 분양받으려면 166억 원 이상의 분담금을 부담해야 합니다. 일반형 중 가장 큰 전용 204㎡(84평)의 분담금도 소유 가구별로 26억~42억 원 수준입니다.
예상 분양가와 현재 시세
압구정4구역의 평형별 예상 분양가를 살펴보면, 전용 84㎡(국민평형) 35억 8,000만 원, 전용 104㎡ 42억 7,000만 원, 전용 185㎡ 58억 원, 펜트하우스(전용 225㎡) 166억 원으로 추산됩니다. 재건축 완료 후 시세는 평당 3억~4억 원까지 상승할 것으로 조합 관계자는 전망하고 있습니다.
현재 압구정 현대아파트의 시세는 강남권 재건축 단지 중 가장 높습니다. 2025년 4월 전용 161㎡가 90억 원에 거래되었으며, 1976년 최초 분양가 865만 원(48평 기준) 대비 635배 상승한 수치입니다.
분담금 급등의 3가지 원인
압구정 재건축 분담금이 급등한 배경에는 공사비 상승, 비례율 하락, 초고층 설계 도입이 있습니다.
공사비 80% 상승
1~2년 전 평당 700~800만 원 수준이던 공사비가 현재 1,200~1,300만 원대로 치솟았습니다. 압구정4구역은 평당 공사비 1,280만 원을 기준으로 분담금을 산정했습니다.
비례율 급락
비례율은 재건축 사업의 수익성을 나타내는 지표로, 종전 자산 대비 권리가액의 비율입니다. 압구정4구역의 비례율은 정비계획 수립 시 66.57%에서 현재 46.02%로 약 20%포인트 하락했습니다. 압구정2구역 역시 61.11%에서 42.36%로 떨어졌습니다. 비례율이 낮아지면 조합원의 기존 자산 가치가 낮게 평가되어 분담금이 증가합니다.
초고층 설계와 고급화
압구정 재건축 단지들은 50~70층 이상의 초고층 설계와 대규모 커뮤니티 시설을 도입하고 있습니다. 이로 인해 일반적인 재건축보다 공사비가 크게 증가했습니다.
조합원 반응과 현실적 어려움
압구정4구역 조합원 A씨는 “30~40년간 압구정을 지켜온 고령 은퇴 세대들은 현금 마련 방법이 없다”며 “‘내 집 주고 내가 쫓겨나는 재건축’이라는 말이 나온다”고 전했습니다. 특히 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 조합원 대출이 제한된 상황에서 10억 원대 분담금 마련은 현실적으로 어렵다는 의견이 지배적입니다.
정비업계 관계자는 “대출 규제가 풀리지 않는 한 고액 분담금은 조합원과 실수요자에게 큰 장벽”이라며 “강남 핵심지라도 분담금 부담을 현실로 체감하는 분위기”라고 분석했습니다.
분담금 납부 유예 방안: 현대건설 제안
압구정2구역 시공사로 선정된 현대건설은 분담금 납부를 입주 후 최대 4년까지 유예하는 조건을 제시했습니다. 이는 재건축 사업 최초로 조합원이 금융조달이 불가능한 경우에도 시공사가 책임조달하는 방식입니다. 이주비는 LTV 100%를 적용하고, 기본·추가 이주비에도 동일 금리가 적용됩니다.
다만 이러한 유예 조건은 2구역에 한정되며, 4구역 등 다른 구역에서도 유사한 조건이 적용될지는 시공사 선정 결과에 따라 달라질 전망입니다.
자주 묻는 질문
압구정4구역 33평 소유자의 분담금은 얼마인가요?
한양4차 전용 101~104㎡(33평) 소유자가 전용 84㎡(36평)를 분양받을 경우 약 9억 3,385만 원의 분담금이 예상됩니다. 평수를 줄여도 10억 원 가까운 금액을 납부해야 합니다.
압구정 재건축 분담금이 급등한 이유는 무엇인가요?
공사비가 평당 700만 원대에서 1,280만 원으로 약 80% 상승했고, 비례율이 66%대에서 46%대로 하락했기 때문입니다. 초고층 설계와 고급 커뮤니티 시설 도입도 공사비 상승의 주요 원인입니다.
압구정2구역 펜트하우스 분담금은 얼마인가요?
전용 300㎡(125평) 펜트하우스의 분양가는 약 210억 7,070만 원이며, 신현대 11차 전용 183㎡ 소유자 기준 분담금은 166억 원 이상으로 추정됩니다.
분담금 납부를 유예받을 수 있나요?
압구정2구역의 경우 현대건설이 입주 후 최대 4년까지 분담금 납부 유예 조건을 제시했습니다. 조합원이 대출을 받기 어려운 경우에도 시공사가 책임조달하는 방식입니다.
비례율이란 무엇인가요?
비례율은 재건축 사업의 수익성을 나타내는 지표로, 종전 자산 대비 권리가액의 비율입니다. 비례율이 낮을수록 조합원의 기존 자산이 낮게 평가되어 분담금 부담이 커집니다.
압구정 재건축 완료 후 예상 시세는 얼마인가요?
조합 관계자에 따르면 재건축 완료 후 평당 3억~4억 원까지 상승할 것으로 전망됩니다. 현재 신현대 아파트가 평당 2억 원 수준에서 거래되고 있습니다.
압구정4구역 국민평형(84㎡) 예상 분양가는 얼마인가요?
압구정4구역 전용 84㎡(국민평형)의 예상 분양가는 약 35억 8,000만 원입니다. 전용 104㎡는 42억 7,000만 원, 펜트하우스(225㎡)는 166억 원으로 추산됩니다.
마무리
압구정 재건축은 평당 4억 원대 신축 아파트라는 기대와 함께 10억 원이 넘는 분담금이라는 현실 사이에서 조합원들의 고민이 깊어지고 있습니다. 공사비 상승과 비례율 하락으로 인해 분담금 부담은 1년 새 10억 원 이상 증가한 사례도 있습니다.
압구정 재건축을 고려하는 조합원이라면 서울시 정비사업 정보몽땅에서 본인 소유 평형의 추정 분담금을 조회하고, 시공사별 금융 조건을 비교 검토하는 것이 우선입니다. 대출 규제 현황과 분담금 유예 조건을 꼼꼼히 확인해 재정 계획을 수립해야 합니다.
본 정보는 언론 보도와 조합 발표 자료를 기반으로 작성되었으며, 실제 분담금은 시공사 선정과 사업 진행에 따라 변동될 수 있습니다.