본 글은 2025년 3월 기준, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서 중도금대출이 차지하는 예외적 지위와 최근 정책 동향을 분석한 정보를 제공합니다.
DSR 규제와 중도금대출의 현황
DSR은 차주의 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 의미하며, 현재 은행권은 40%, 제2금융권은 50%를 기준으로 하고 있습니다. 2025년 2월 금융위원회 발표에 따르면, 지난해 4분기 기준 은행권 가계대출 신규취급액의 약 29%만이 DSR 규제가 적용되고 있으며, 나머지 71%는 예외 조항에 의해 규제를 받지 않고 있습니다.
중도금대출과 이주비대출은 전체 신규 가계대출의 약 17%를 차지하는 주요 DSR 예외 항목으로, 다음과 같은 범위가 포함됩니다:
- 분양주택에 대한 중도금대출
- 재건축·재개발 주택에 대한 이주비대출
- 재건축·재개발 추가분담금에 대한 중도금대출
- 분양오피스텔에 대한 중도금대출
중도금대출의 DSR 예외 특성과 주의점
중도금대출에 관한 가장 중요한 특성은 이중적 적용 방식입니다. 중도금대출 자체를 받을 때는 DSR 규제가 적용되지 않지만, 이미 중도금대출을 받은 상태에서 다른 DSR 적용 대출(예: 주택담보대출)을 신청할 경우에는 기존 중도금대출이 DSR 계산에 포함됩니다.
이 점을 간과하면 추후 다른 대출 심사 시 예상치 못한 어려움을 겪을 수 있으므로 주의가 필요합니다.
최근 정책 동향과 전망
금융당국은 장기적으로 모든 대출에 대한 상환능력 심사를 강화하는 방향으로 정책을 추진하고 있습니다:
- 2024년 7월: 금융감독원은 은행권에 모든 대출에 대해 DSR을 산정하도록 주문
- 2025년 2월: 금융위원회는 1억 원 미만 대출과 중도금·이주금 대출에 대해서도 은행이 소득자료를 검토하도록 하는 방침 발표
한국은행 경제연구원은 “전세자금·중도금 대출 등 상당수 대출이 DSR 적용을 받지 않고 있다”며, DSR 예외대상 축소 필요성을 제기했습니다. 2024년 상반기 은행권 신규 가계대출 중 63.3%가 DSR 규제를 받지 않았다는 점이 이러한 우려를 뒷받침합니다.
결론 및 시사점
2025년 현재까지 중도금대출은 DSR 규제 예외로 유지되고 있으나, 금융당국의 정책 방향을 고려할 때 향후 점진적으로 상환능력 심사가 강화될 가능성이 높습니다.
부동산 실수요자들은 중도금대출 활용 시 이러한 정책 변화 가능성을 염두에 두고, 추후 추가 대출 계획이 있다면 중도금대출이 DSR 계산에 포함된다는 점을 고려한 재무 계획을 수립해야 할 것입니다.